Доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление как механизм оптимизации затрат времени

 

Сдача недвижимости в аренду - эффективный механизм получения прибыли от объекта инвестирования. В последние годы в России сформировался целый класс собственников – рантье, живущих исключительно за счёт таких доходов. В то же время, сам процесс сдачи сопряжён со значительными временными затратами, обусловленными поиском арендополучателей, рассмотрением их на предмет соответствия основным требованиям, контролем за сохранностью имущества, своевременностью платежей и иными организационными моментами. Ввиду этого и возникла такая услуга как доверительное управление.
 

Особенности услуги и её преимущества
 

Если речь идёт об одном объекте, то контроль за процессом аренды осуществляет сам собственник, без каких-либо сложностей, но только при проживании в одном регионе. В противном случае, эффективно организовать удалённое управление не представляется возможным. Если же подразумевается сдача сразу нескольких объектов, то затраты времени и труда будут сопоставимы с полноценной трудовой деятельностью. Дополнительным стимулом к доверительному управлению является и необходимость постоянного мониторинга юридической чистоты процесса, заключение и продление договоров, получение оплаты, выселение недобросовестных арендополучателей...
 

Доверительный управляющий, осуществляя деятельность от лица клиента, получает процент от прибыли последнего, чем и обеспечивается заинтересованность стороны в эффективном управлении и оптимизации процесса эксплуатации.
 

Механизм процедуры
 

При заключении договора, необходимо исполнить ряд требований, установленный законодательно, а именно:

- уведомить арендодателей и арендополучателей о заключении вышеописанного договора;

- обозначать и зафиксировать правовой статус управляющего при осуществлении сделки с недвижимостью;

- обеспечить не только выплату комиссионных отчислений управляющему, но и компенсировать ему понесённые затраты, связанные с эксплуатацией объекта.

 

Первое требование обусловлено необходимым для переориентирования финансовых потоков в адрес управляющего, информированием, оно не затрагивает интересы сторон, зафиксированные в договорных обязательствах. Доверительный управляющий проводит все сделки, определённые договорными обязательствами, с объектом недвижимости от своего имени, что делает такое информирование фактическим назначением.

 

Спрос на доверительное управление возник сразу после кризиса 2008 года, когда процесс сдачи недвижимости в аренду значительно усложнился ввиду падения интереса.

 

Собственники, инвестировавшие в сдаваемую недвижимость основную часть своего капитала, столкнулись со снижением его оборачиваемости, при росте затрат времени на осуществление типовых операций. Именно тогда и возникла необходимость в централизованном подходе. Первоначально, подобные услуги оказывались риэлторскими агентствами, что негативно сказалось как на их качестве, так и на репутации самой услуги, ввиду чего наметился переход обращений к специализированным компаниям, обладающим штатом квалифицированных юристов, способных решить любую спорную ситуацию.

 

Нередко, арендные споры заканчиваются судебными разбирательствами, что при доверительном управлении, полностью ложится на плечи управляющего, избавляя собственника от траты времени и сил. В штате компании имеется специализированные отдел, квалифицирующийся на предотвращении подобных ситуаций, а также скорейшем их разрешении. Сопряжённый с ними простой объекта – это недополученная прибыль, поэтому конфликта интересов собственника и управляющего нет.

 

Преимущества доверительного управления

 

Обратившись за получением данной услуги, собственник не только экономит своё время, но и полностью перекладывает ответственность за возможные последствия аренды на управляющего, в перечень обязанностей которого входит. Помимо прочего, подготовка недвижимости к сдаче, поддержание её эксплуатационных показателей, решение спорных вопросов с арендополучателями, а также с другими собственниками объекта.

 

Обеспечение перечисленных достоинств процедуры гарантируется прозрачными договорными обязательствами, которые исключают ситуацию с интенсивной эксплуатацией собственности при фактическом отсутствии ответственности со стороны управляющего.

Немаловажным аспектом является и механизм оплаты коммунальных услуг, так согласно типовым договорам, управляющий вправе контролировать процесс отплаты арендополучателями, либо самостоятельно осуществлять последний из получаемых средств, предотвращая возникновение просрочек и долгов.

 

Если говорить о случае с краткосрочной арендой или сдачей недвижимости посуточно, то самостоятельно организовать эксплуатацию нескольких объектов будет крайне проблематично, даже с учётом повышенной доходности. Доверительное управление не только избавит от организационных хлопот, но и позволит легализовать полученные доходы.

 

Сфера доверительного управления стала активно развиваться в крупных городах, ввиду крайне высокого спроса на аренду и невозможности самостоятельной организации собственником данного процесса. Снижение доходности из-за комиссионных отчислений управляющему, должно полностью компенсироваться качеством его работы, поэтому при выборе партнёра, следует обращать внимание на его репутацию, содержание договора, наличие квалифицированных специалистов и опыта работы в данном сегменте рынка. Именно поэтому, обращение в нашу компанию – грамотный шаг, обеспечивающий оптимизацию процесса получения прибыли от имеющегося имущества.

 

Юридическая и законодательная составляющая доверительного управления

Правовые основы процедуры полностью регламентируются договором, который должен отвечать форме, установленной 53 главой Гражданского кодекса. При этом, форма заключения данного документа аналогична договору купли-продажи, то есть, предусматривает только письменный вид с двусторонним подписанием. Далее осуществляется государственная регистрация договора. Что касается дополнений и дополнительных соглашений, то их государственная регистрация на требуется, они оформляются в виде приложений к уже заключённому договору с подписанием ответными сторонами.

 

Что касается сроков действия договора, то максимально оговоренный период для него составляет 5 лет, по истечении которых, при отсутствии желания у одной из сторон расторгнуть последний, он считается автоматически пролонгированным на аналогичный временной промежуток. Начало же действия договора может определяться как моментом его подписания, так и сроком, указанным непосредственно в его тексте. При этом, срок действия един для всех сторон процесса, включая арендополучателей. Согласно статье 1014 Гражданского кодекса, собственник становится учредителем процедуры управления, что никоим образом не ограничивает его в праве владения или распоряжения объектом. К последним может относиться не только жилая площадь, но и офисные помещения, склады, парковки, гаражи и иные виды недвижимости.

 

Договор обязательно должен включать в себя реквизиты сторон, подробное описание объекта, размер и форму оплаты, ответственность сторон в той или иной ситуации, в нём также отражаются:

- наличие ограничений в праве владения объектом или совершения сделок с ним;

- сроки и интервалы предоставления управляющим отчётов по результатам эксплуатации недвижимости;

- право переуступки управляющим части своих полномочий третьим лицам (ответственность за действия последних полностью ложится на управляющего, не распространяясь на собственника недвижимости);

- перечень условий для досрочного расторжения договора;

- механизм компенсации затрат управляющему понесённых им затрат, связанных с ремонтом и эксплуатацией объекта;

- ответственность всех сторон.

 

От полноты и грамотности составления договора зависит не только ваше спокойствие, но и сохранность объекта недвижимости, поэтому обращаться следует только в ту компанию, которая предоставляет максимально прозрачный и развёрнутый документ, внося в него соответствующие правки и дополнения по желанию клиента. Именно индивидуальный подход является одним из основных наших конкурентных преимуществ, позволяя акцентировать внимание не запросах заказчика, начиная от финансовой составляющей и заканчивая особенностями самого объекта.

 

Неоспоримым преимуществом работы с нашей компанией является юридическое сопровождение на всех этапах, наши специалисты помогут оценить объект и его ликвидность, сформировать план сдачи, определить обоснованный перечень требований к арендополучателям, а также организовать эффективный надзор.

 

Подводя итог, можно отметить, что доверительное управление – перспективное направление использования собственных активов, цена которого полностью компенсируется удобством и безопасностью процесса.