Сопровождение сделок с недвижимостью

Операции с недвижимостью - пути минимизации рисков

 

Динамичное развитие рынка недвижимости, изменение форм собственности и появление новых механизмов ведения расчётов, значительно усложняет типовую процедуру, вводя многочисленные факторы риска, учесть которые крайне сложно.
 

Ключевые индикаторы высоко рискованной сделки
 

Проанализировав механизмы продаж объектов недвижимости, можно выделить потенциально опасные нюансы, которые подстерегают добросовестного покупателя.
 

В последние годы, с развитием рынка долевого строительства, активно используется такой механизм передачи права собственности, как договор переуступки права требования. Используя его, можно приобрести квартиру в ещё незавершённом доме по весьма привлекательной цене. Даже после ввода объекта в эксплуатацию, собственник, намеревающийся осуществить продажу, не спешит вступать в свои права, так как любая сделка в течение трёх последующих лет будет облагаться подоходным налогом (за исключением продажи по цене приобретения).

 

Переуступка права – широко распространённая процедура, сопряжённая, тем не менее, с определёнными рисками. В первую очередь, объект незавершённого строительства – это потенциально выгодное вложение, существенно увеличивающее стоимость актива после сдачи в эксплуатацию, поэтому преждевременная продажа может свидетельствовать о проблемах застройщика и стремлении нынешнего собственника избавиться от неликвидного имущества. Не стоит питать иллюзий по поводу степени готовности здания, рядовой гражданин вряд ли способен объективно оценить этот показатель, кроме того, заморозка строительства может произойти на любом этапе.

 

Что касается второго варианта, когда дом сдан, но продажа осуществляется через ДДУ (договор долевого участия), то риски могут быть связаны с финансовыми проблемами самого застройщика. Согласно ДДУ, собственник не является полноценным владельцем, а лишь обладает правом истребовать у застройщика конкретный объект по завершении всех работ. Если у первоначального застройщика возникли сложности, приведшие к банкротству, то фактический ввод в эксплуатацию мог быть выполнен как сторонним инвестором (по программе работы с объектами долгостроя), так и средствами жильцов, вступивших в полноценное владение. В такой ситуации имеют место случаи, когда договор переуступки права благополучно регистрируется, а вот оформить полноценное право собственности невозможно по причине блокирования операции службой судебных приставов.

 

Если речь идёт об объектах на вторичном рынке, то тщательной проверке должны подвергаться не только документы, но и собственники, а именно – их дееспособность, наличие долгов, судебного делопроизводства, действующих ограничений или бракоразводных процессов. Последний вариант наиболее опасен, поскольку необходимое нотариальное согласие на операции с недвижимостью от второго супруга не имеет ограничений срока действия и не изымается при его отзыве, ввиду чего сделка может быть проведена по уже недействительному документу, в результате чего становится судебно оспариваемой в течение трёх лет с момента осуществления.

 

Весьма рискованна и процедура сдачи недвижимости в аренду. Так, при официальном оформлении с регистрацией жильцов, наличие у них несовершеннолетнего ребёнка крайне осложняет принудительное выселение в случае расторжения договора, даже при отсутствии оплаты, поскольку детей можно выселять только с регистрацией по новому месту жительства.

Что касается продавца, то он рискует не только не получить законную оплату, но и столкнуться с постоянно совершенствуемыми мошенническими схемами. Так, при продаже доли недвижимости, велика вероятность потерять оставшуюся часть объекта или вынужденно продать её по крайне заниженной цене, при поверхностном составлении договора, незнании собственных прав и отсутствии проверки потенциальных покупателей.

 

Покупка недвижимости в ипотеку также связана с массой рисков, наиболее опасным из которых является приобретение проблемного объекта или долгостроя, когда новый собственник вынужден выплачивать кредит, не имея перспектив в обозримом будущем вступить в законные права и начать эксплуатацию. Ввиду этого, решаясь на столь ответственный шаг, не стоит экономить на услугах профессионалов.

 

Перечисленные аспекты – лишь малая часть индикаторов рискованной сделки с недвижимостью, учесть, проанализировать и принять взвешенное решение, в таких условиях, по силам лишь человеку с профильным юридическим образованием.

 

Сопровождение сделок с недвижимостью

 

Принимая во внимание стоимость недвижимости, особенно в крупных городах, стала весьма распространённой услуга по юридическому сопровождению любой из операций. Она подразумевает проверку имеющихся документов, составление или анализ договоров на всех этапах, финансовый аудит, получение необходимых справок и согласий. При грамотном подходе, сопровождение позволяет свести все риски к нулю. Тем не менее, востребованность спровоцировала появление на рынке организаций и служб, подходящих к выполнению своих обязательств весьма формально, в результате чего безопасность, как покупателя, так и продавца не обеспечивается должным образом. Для предотвращения подобной ситуации, взаимные обязательства должны быть зафиксированы в прозрачном и развёрнутом договоре, фиксирующем стоимость оказания всего комплекса услуг.

 

Помимо юридической составляющей, сопровождение включает и организационные аспекты, формирование необходимого пакета документов, а также их подачу в регистрационные органы. Внимание уделяется и форме оплаты, обеспечению безопасности платежа и его завершённости.

 

Если рассматривать вопросы приобретения земельных участков или загородной недвижимости, то здесь сопровождение сделки лишь усиливает свою актуальность, поскольку количество анализируемых факторов несравнимо возрастает. При рассмотрении возможности покупки или длительной аренды, следует учитывать цели, ради которых приобретается объект, виды разрешённой деятельности, возможность перевода земель в федеральную собственность, наличие и перспективы прокладки коммуникаций, а также действующие ограничения, регламентируемые, как федеральными, так и региональными актами.

 

Помимо традиционных, в обиход сферы недвижимости вошли также сделки с объектами ипотечного кредитования, долей недвижимости, машино-местами, а также офисными, производственными или складскими помещениями или апартаментами. Каждый из вариантов сопряжён со своими особенностями процедуры купли-продажи или сдачи в аренду. Если же говорить о спорных ситуациях, таких как приоритетный выкуп долей, расторжение договоров, наследственные разбирательства, то от квалификации специалиста зависит не только стоимость и длительность процесса, но и его фактический исход.

 

В крупных городах или курортных зонах, активно развивается сфера строительства многоквартирных домов на участках ИЖС, что априори создаёт ряд сложностей, как с дальнейшей перепродажей, так и с эксплуатацией объекта, что стребует своевременно выявления подобных сделок.

 

Стоит помнить, что законодательная база в этом сегменте изменяется достаточно динамично, а объём законопроектов слишком велик для рядового гражданина. Ввиду этого, сопровождение сделки является обязательным условием и гарантией безопасности для всех сторон.

 

Преимущества сотрудничества с нашей организацией

 

Обратившись к нам, клиент получает:

- наиболее привлекательную стоимость сопровождения сделок с недвижимостью в Москве;

- чётко определённые договорные обязательства;

- предоставление услуги «под ключ»;

- проверку всех имеющихся документов;

- рассмотрение основных индикаторов риска;

- сбор и подготовка справок и иных сопроводительных бумаг;

- присутствие специалиста на всех этапах сделки;

- составление и анализ предварительного и основного договора;

- экономию на услугах риэлторов.

 

Наши специалисты, основываясь на многолетнем опыте, профильном образовании и владении ситуацией на рынке, готовы не только сопроводить сделку, но и подобрать оптимальные механизмы её осуществления.

 

Наши услуги ориентированы на интересы всех сторон, поэтому мы сотрудничаем не только с покупателями, но и продавцами, а также арендодателями, гарантируя строгое соответствие всех нюансов действующему законодательству. Клиенты получают постоянный контроль и курирование процесса со стороны закреплённого сотрудника, юридическое консультирование и оптимизацию, как оформления, так и платежа.

 

Что касается ипотеки, то наши специалисты эффективно организуют взаимодействие всех сторон, выбор наиболее выгодных условий, всестороннюю проверку самого объекта, обеспечение соблюдения банком своих обязательств. Клиенту будет предоставлена развёрнутая выписка касательно графика платежей, динамики погашения тела кредита и начисляемых процентов, будет полностью исключено навязывание дополнительных услуг, позволяя снизить конечную стоимость объекта.

 

Как покупатель, так и продавец или арендодатель, получают развёрнутую консультацию по вопросам предстоящего налогообложения, получения причитающихся вычетов, а также подачи соответствующих деклараций.

 

При возникновении спорных моментов, а также непреодолимых обстоятельств, наша организация готова обеспечить клиенту адвокатуру и представление интересов в судебных инстанциях.

Наша юридическая компания более 9 лет осуществляет сделки с недвижимостью с предварительным анализом правоустанавливающих документов на рассматриваемые объекты для исключения негативных последствий. Предлагаем юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Москве, на всех этапах, регистрируем право собственности в Росреестре. Цены и стоимость зависят от каждого отдельного случая. Предлагаем юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Москве, на всех этапах, регистрируем право собственности в Росреестре. Цены и стоимость зависят от каждого отдельного случая.

Специалист по сделкам с недвижимостью Герасимович Владислав Владиславович