Проконсультироваться

Доверительное управление как механизм оптимизации затрат и времени

Сдача недвижимости в аренду - эффективный механизм получения прибыли от объекта инвестирования. В последние годы в России сформировался целый класс собственников – рантье, сдающих в аренду объекты недвижимого имущества. В то же время, сам процесс сдачи сопряжён со многими трудностями, такими как - значительными временными затратами, обусловленными поиском арендополучателей, рассмотрением их на предмет соответствия основным требованиям, контролем за сохранностью имущества, своевременностью платежей и иными организационными моментами. Ввиду этого и возникла такая услуга как доверительное управление.

Большой спрос на доверительное управление объектами недвижимости возник сразу после кризиса 2008 года, когда процесс сдачи недвижимости в аренду значительно усложнился ввиду падения интереса.

Собственники, инвестировавшие в сдаваемую недвижимость основную часть своего капитала, столкнулись со снижением его оборачиваемости, при росте затрат времени на осуществление типовых операций. Именно тогда и возникла необходимость в централизованном подходе. Первоначально, подобные услуги оказывались риэлторскими агентствами, что негативно сказалось как на их качестве, так и на репутации самой услуги, ввиду чего участился переход обращений собственников от риэлторских агентств к специализированным компаниям, обладающим штатом квалифицированных юристов, способных решить любую спорную ситуацию в интересах собственника.

Хочется подчеркнуть, что не редко, арендные споры заканчиваются судебными разбирательствами, что при доверительном управлении, полностью ложится на плечи управляющего, избавляя собственника от траты времени и сил. В штате компании имеется отдел, полностью специализирующийся на предотвращении подобных ситуаций, а так же скорейшем их разрешении. Сопряжённый с ними простой объекта – это недополученная прибыль, поэтому конфликта интересов собственника и управляющего нет, так как Доверительный управляющий, осуществляя деятельность от лица клиента, получает процент от прибыли последнего, чем и обеспечивается заинтересованность стороны в эффективном управлении и оптимизации процесса эксплуатации.
 
 Особенности услуги и её преимущества.

Если речь идёт об одном объекте, то контроль за процессом аренды как правило осуществляется самим собственником, без каких-либо затруднений, но только при условии проживания собственника в том же регионе, в котором сдается объект недвижимости. В противном случае, эффективно организовать удалённое управление часто не представляется возможным. Если же подразумевается сдача сразу нескольких объектов, то затраты времени и труда будут сопоставимы с оплатой полноценной трудовой деятельностьи наемного сотрудника. Дополнительным стимулом к доверительному управлению является и необходимость постоянного мониторинга юридической чистоты процесса, заключение и продление договоров, получение оплаты, выселение недобросовестных арендополучателей.

Так же, Доверительный управляющий осуществит подготовку недвижимости к сдаче, поддержание её эксплуатационных показателей, решение спорных вопросов с арендополучателями, а также с другими собственниками объекта.

Обратившись за получением данной услуги, собственник не только экономит своё время, но и полностью перекладывает ответственность за возможные последствия аренды на управляющего.

Обеспечение перечисленных достоинств процедуры гарантируется прозрачными договорными обязательствами, которые исключают ситуацию с интенсивной эксплуатацией собственности при фактическом отсутствии ответственности со стороны управляющего.

Немаловажным аспектом является и механизм оплаты коммунальных услуг, так согласно типовым договорам, управляющий вправе контролировать процесс отплаты арендополучателями, либо самостоятельно осуществлять последний из получаемых средств, предотвращая возникновение просрочек и долгов.

На сегодняшний день сфера доверительного управления продолжает активно развиваться, ввиду крайне высокого спроса на аренду и невозможности самостоятельной организации собственником данного процесса. Снижение доходности из-за комиссионных отчислений управляющему, должно полностью компенсироваться качеством его работы, поэтому при выборе партнёра, следует обращать внимание на его репутацию, содержание договора, наличие квалифицированных специалистов и опыта работы в данном сегменте рынка. Именно поэтому, обращение в нашу компанию – грамотный шаг, обеспечивающий оптимизацию процесса получения прибыли от имеющегося имущества.

Механизм процедуры 

При заключении договора, необходимо исполнить ряд требований, установленный законодательно, а именно:

  • уведомить арендодателей и арендополучателей о заключении вышеописанного договора;
  • обозначать и зафиксировать правовой статус управляющего при осуществлении сделки с недвижимостью;
  • обеспечить не только выплату комиссионных отчислений управляющему, но и компенсировать ему понесённые затраты, связанные с эксплуатацией объекта.

Первое требование обусловлено необходимым для переориентирования финансовых потоков в адрес управляющего, информированием, оно не затрагивает интересы сторон, зафиксированные в договорных обязательствах. Доверительный управляющий проводит все сделки, определённые договорными обязательствами, с объектом недвижимости от своего имени, что делает такое информирование фактическим назначением.   

Краткосрочная и посуточная аренда

Если говорить о случае с краткосрочной арендой или сдачей недвижимости посуточно, то самостоятельно организовать эксплуатацию нескольких объектов будет крайне проблематично, даже с учётом повышенной доходности. Доверительное управление не только избавит от организационных хлопот, но и позволит легализовать полученные доходы.

Юридическая и законодательная составляющая доверительного управления

Правовые основы процедуры полностью регламентируются договором, который должен отвечать форме, установленной 53 главой Гражданского кодекса. При этом, форма заключения данного документа аналогична договору купли-продажи, то есть, предусматривает только письменный вид с двусторонним подписанием. Далее осуществляется государственная регистрация договора. Что касается дополнений и дополнительных соглашений, то их государственная регистрация не требуется, они оформляются в виде приложений к уже заключённому договору с подписанием ответными сторонами.

Что касается сроков действия договора, то максимально оговоренный период для него составляет 5 лет, по истечении которых, при отсутствии желания у одной из сторон расторгнуть последний, он считается автоматически пролонгированным на аналогичный временной промежуток. Начало же действия договора может определяться как моментом его подписания, так и сроком, указанным непосредственно в его тексте. При этом, срок действия един для всех сторон процесса, включая арендополучателей. Согласно статье 1014 Гражданского кодекса, собственник становится учредителем процедуры управления, что никоим образом не ограничивает его в праве владения или распоряжения объектом. Кпоследним может относиться не только жилая площадь, но и офисные помещения, склады, парковки, гаражи и иные виды недвижимости.

Договор обязательно должен включать в себя реквизиты сторон, подробное описание объекта, размер и форму оплаты, ответственность сторон в той или иной ситуации, в нём также отражаются:

  • наличие ограничений в праве владения объектом или совершения сделок с ним;
  • сроки и интервалы предоставления управляющим отчётов по результатам эксплуатации недвижимости;
  • право переуступки управляющим части своих полномочий третьим лицам (ответственность за действия последних полностью ложится на управляющего, не распространяясь на собственника недвижимости);
  • перечень условий для досрочного расторжения договора;
  • механизм компенсации затрат управляющему понесённых им затрат, связанных с ремонтом и эксплуатацией объекта;
  • ответственность всех сторон. 

От полноты и грамотности составления договора зависит не только ваше спокойствие, но и сохранность объекта недвижимости, поэтому обращаться следует только в ту компанию, которая предоставляет максимально прозрачный и развёрнутый документ, внося в него соответствующие правки и дополнения по желанию клиента. Именно индивидуальный подход является одним из основных наших конкурентных преимуществ, позволяя акцентировать внимание не запросах заказчика, начиная от финансовой составляющей и заканчивая особенностями самого объекта.

Неоспоримым преимуществом работы с нашей компанией является юридическое сопровождение на всех этапах, специалисты компании помогут оценить объект и его ликвидность, сформировать план сдачи, определить обоснованный перечень требований к арендополучателям, а также организовать эффективный надзор. 

Подводя итог, можно отметить, что доверительное управление – перспективное направление использования собственных активов, цена которого полностью компенсируется удобством и безопасностью процесса.